Wat is een EPC en waarom heb je het nodig in Vlaanderen?

Een energieprestatiecertificaat, beter gekend als EPC, is een officieel document dat aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is. In Vlaanderen is dit attest verplicht bij de verkoop en verhuur van zowat elk gebouw, en sinds enkele jaren ook structureel voor een groeiende groep niet-residentiele gebouwen. Dit artikel legt uit wat een EPC precies inhoudt, waarom het bestaat, en welke richting deze regelgeving de komende jaren waarschijnlijk uitgaat.

Wat is een EPC precies

Een EPC beoordeelt de energieprestatie van een gebouw op basis van bouwkundige eigenschappen zoals isolatie, ramen, verwarmingsinstallaties en ventilatie. Het resultaat wordt uitgedrukt in een energiescore, het theoretische karakteristieke primaire energiegebruik in kWh per vierkante meter per jaar, en vertaald naar een letterlabel van A tot F. Hoe lager de score, hoe energiezuiniger het gebouw en hoe beter het label.

Het attest wordt opgesteld door een erkende energiedeskundige, die het gebouw ter plaatse inspecteert en de gegevens invoert in de officiele software van het Vlaams Energie en Klimaatagentschap, afgekort VEKA. De deskundige gebruikt daarbij een vastgelegd inspectie en meetprotocol, zodat elk EPC op eenzelfde, objectieve manier tot stand komt, ongeacht wie het opmaakt.

Waarom is een EPC verplicht in Vlaanderen

De verplichting komt oorspronkelijk voort uit een Europese richtlijn, de Energy Performance of Buildings Directive, die elke lidstaat verplicht een energieprestatiecertificaat systeem in te voeren. Het doel is dubbel. Ten eerste geeft het kopers en huurders objectieve informatie, zodat energieverbruik een zichtbaar en vergelijkbaar criterium wordt bij een vastgoedbeslissing, net zoals prijs of locatie dat al waren. Ten tweede is het een instrument om de bestaande gebouwenvoorraad geleidelijk energiezuiniger te maken, wat een belangrijk onderdeel is van de Europese en Vlaamse klimaatdoelstellingen.

• Verplicht bij elke verkoop van een woning of gebouw
• Verplicht bij het afsluiten van een nieuw huurcontract
• Verplicht en periodiek te hernieuwen voor een groeiende groep niet-residentiele gebouwen, ongeacht verkoop of verhuur
• Verplicht zichtbaar te vermelden in advertenties bij verkoop of verhuur

Wat staat er precies op het attest

Naast de energiescore en het label bevat een EPC ook concrete gegevens over de gebouwschil, de aanwezige installaties, en het aandeel hernieuwbare energie. Voor woningen krijgt de eigenaar bovendien standaardadviezen over mogelijke verbetermaatregelen, met een inschatting van de impact op het label. Dit maakt het attest niet enkel een verplicht document, maar ook een praktisch startpunt voor wie zijn gebouw wil renoveren.

Vooruitblik: waar deze regelgeving waarschijnlijk naartoe evolueert

De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die de bestaande Europese en Vlaamse regelgeving nu al aangeeft. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.

Een eerste plausibel scenario is dat de huidige, grotendeels statische energiescore onder druk komt te staan naarmate meer gebouwen hun eigen energie opwekken en opslaan via zonnepanelen en batterijen, en naarmate elektriciteitsprijzen steeds dynamischer worden per uur van de dag. Een berekening die uitgaat van een jaarlijks gemiddelde houdt vandaag nog geen rekening met wanneer een gebouw energie verbruikt of teruglevert, terwijl dat voor de werkelijke energiefactuur en de belasting van het net wel steeds relevanter wordt. Het is dus denkbaar dat een toekomstige versie van het EPC, of een aanvullende indicator ernaast, dat tijdsaspect gaat meenemen.

Een tweede vraag die de sector volgens ons nog weinig hardop stelt, is wat er gebeurt met de geldigheid van bestaande EPC's naarmate de onderliggende berekeningsmethode zelf periodiek wordt bijgesteld. Een gebouw dat vandaag met de huidige methode een bepaald label krijgt, kan bij een volgende methodewijziging een ander label krijgen zonder dat er fysiek iets aan het gebouw veranderde. Dat roept een reele vraag op over hoe vergelijkbaar labels van verschillende jaargangen eigenlijk zijn, een nuance die zelden expliciet aan eigenaars wordt meegegeven.

Een derde, meer controversiele vraag betreft de niet residentiele sector specifiek. Naarmate de verplichting daar verder uitbreidt naar kleinere gebouwen, groeit het aantal erkende energiedeskundigen type D vandaag nog niet in hetzelfde tempo. Als die kloof aanhoudt, is een langere wachttijd voor een verplichte keuring een plausibel toekomstig knelpunt, met als mogelijke reactie hetzij een versnelde instroom van nieuwe deskundigen, hetzij een versoepeling van termijnen door de overheid. Welke van beide het wordt, is op dit moment nog volledig open.