EPC bij verhuur: wat zijn je verplichtingen als verhuurder?
Een overzicht van wat een verhuurder concreet moet doen rond het EPC, met aandacht voor situaties die zelden expliciet uitgelegd worden, zoals kamerverhuur en kortetermijnverhuur, en een inschatting van of Vlaanderen ooit een verhuurverbod op slechte labels zal invoeren, zoals in enkele buurlanden al het geval is.
Bij verkoop krijgt het EPC veel aandacht, maar de verplichtingen bij verhuur worden vaak losser geïnterpreteerd, terwijl de wetgeving hier even strikt is. Dit artikel zet uit wat een verhuurder concreet moet doen, wat er specifiek anders ligt bij kamerverhuur en kortetermijnverhuur, en sluit af met een inschatting van hoe deze verplichting de komende jaren onder druk kan komen te staan.
De basisverplichting: EPC bezitten en tonen
Elke verhuurder van een woning, appartement of studio in het Vlaamse Gewest moet over een geldig EPC beschikken voor het pand verhuurd wordt. Deze verplichting geldt ongeacht de duur van het huurcontract of het type verhuurder, particulier of professioneel. Het attest wordt opgesteld door een erkende energiedeskundige via de officiële software van het Vlaams Energie en Klimaatagentschap, afgekort VEKA.
Verplicht vermelden in de advertentie
Zodra een pand te huur wordt aangeboden, moet de energiescore en het letterlabel zichtbaar vermeld worden in elke advertentie, ongeacht het kanaal: een affiche aan het pand, een vastgoedwebsite, of een sociale media post. Deze verplichting geldt op het moment van adverteren, dus nog voor er een kandidaat-huurder is.
Het attest overhandigen aan de huurder
Naast het vermelden in de advertentie moet de verhuurder het EPC ook effectief ter beschikking stellen van de huurder, uiterlijk op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst. In de praktijk gebeurt dit meestal door een kopie van het attest als bijlage bij het huurcontract te voegen. Een louter mondelinge vermelding van het label volstaat niet.
Wat bij een ontbrekend of verouderd EPC
Een verhuurder die zonder geldig EPC verhuurt, riskeert een administratieve geldboete. Het ontbreken van een attest maakt het huurcontract op zich niet automatisch nietig, maar het is wel een inbreuk waarvoor de bevoegde Vlaamse instantie kan optreden, en waarvoor een huurder een klacht kan indienen. Loopt de geldigheidstermijn van tien jaar af tijdens een lopend huurcontract, dan is er geen verplichting om tussentijds een nieuw attest te laten opmaken voor dat lopende contract, maar bij een volgende nieuwe verhuring van hetzelfde pand moet er wel een geldig attest zijn.
Kamerverhuur: een situatie die weinig wordt uitgelegd
Bij een kamerwoning, waarbij meerdere kamers apart verhuurd worden met gedeelde voorzieningen zoals keuken of badkamer, ligt de EPC-verplichting minder eenduidig dan bij een gewone woning met één huurder. De regelgeving voorziet hier een aangepaste aanpak die rekening houdt met het gedeelde karakter van het pand. Voor wie een kamerwoning verhuurt, is het daarom aan te raden om bij een erkende energiedeskundige of rechtstreeks bij VEKA na te vragen welk type attest van toepassing is op de specifieke indeling van het pand, aangezien dit sterk afhangt van de concrete situatie, zoals het aantal kamers en de mate waarin voorzieningen gedeeld worden.
Kortetermijnverhuur en toeristische verhuur
Een nuance die zelden expliciet aan bod komt: de EPC-verplichting bij verhuur is gekoppeld aan het Vlaamse woninghuurrecht, dat van toepassing is op verhuur als hoofdverblijfplaats. Zuiver toeristische of kortetermijnverhuur, zoals een vakantiewoning die via een platform voor enkele nachten wordt aangeboden, valt hier in principe buiten en wordt in de plaats geregeld via de regelgeving rond toeristische logies. Wie twijfelt of een concrete verhuursituatie als woninghuur dan wel als toeristische verhuur beschouwd wordt, doet er goed aan dit vooraf na te vragen, aangezien de twee kaders elk hun eigen verplichtingen hebben en het EPC daarbij niet automatisch dezelfde rol speelt.
Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: komt er een verhuurverbod op slechte labels?
De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die bestaande Europese regelgeving en de aanpak in enkele buurlanden nu al aangeven. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.
Vandaag verplicht de Vlaamse regelgeving een EPC bij verhuur, maar een slecht label sluit een verhuring op zich niet uit; het attest is vooral een informatieplicht. Dat is een bewuste keuze geweest, maar ze staat niet los van wat elders gebeurt. In enkele buurlanden is de logica al verschoven van louter informeren naar effectief verbieden: een pand met de slechtste energielabels mag daar niet langer verhuurd worden, ongeacht of de huurder daarmee akkoord zou gaan. Vlaanderen kent vandaag geen vergelijkbaar verhuurverbod, maar de bestaande renovatieverplichting bij een slecht label toont dat de beleidsrichting al wel naar verplichte verbetering evolueert bij eigenaars in het algemeen. Het is een plausibel scenario dat die redenering op termijn ook expliciet doorgetrokken wordt naar de verhuurmarkt specifiek, in de vorm van een minimumlabel om te mogen verhuren, naar analogie met wat elders al bestaat. Of, en wanneer, dit ook in Vlaanderen wordt ingevoerd, is op dit moment volledig open.
Een tweede vraag die hiermee samenhangt: als een minimumlabel ooit een voorwaarde wordt om te mogen verhuren, wat gebeurt er dan met een lopend huurcontract op een pand dat niet aan die norm voldoet. Wordt een bestaande huurder dan beschermd tot het einde van het contract, of geldt de norm onmiddellijk voor elk pand in verhuur, ook zonder eigendomswissel of nieuw contract. Dit is een overgangsvraagstuk waar vandaag, bij ons weten, nog geen concreet antwoord op bestaat, precies omdat de onderliggende maatregel zelf nog niet bestaat.
Veelgestelde vragen
- Moet ik als verhuurder altijd een origineel EPC aan de huurder geven?
- Een kopie van het attest volstaat, zolang de huurder er ten laatste bij de ondertekening van het huurcontract kennis van kan nemen. Een verwijzing zonder het effectieve attest is onvoldoende.
- Geldt de EPC-verplichting ook bij verlenging van een bestaand huurcontract?
- Bij een loutere verlenging van hetzelfde contract met dezelfde huurder is er geen verplichting tot een nieuw attest, zolang het bestaande EPC nog geldig is. Bij een volledig nieuw huurcontract met een nieuwe huurder is dat wel opnieuw vereist.
- Wie is verantwoordelijk als een vastgoedmakelaar het EPC niet vermeldt in de advertentie?
- De verplichting rust in eerste instantie op de verhuurder als eigenaar, ook als die de verhuring uitbesteedt aan een makelaar. Het is daarom aangewezen om dit expliciet af te spreken met de makelaar.
- Kan een huurder de huur weigeren te betalen als er geen EPC is?
- Het ontbreken van een EPC geeft de huurder geen automatisch recht om de huur op te schorten, maar wel de mogelijkheid om een klacht in te dienen bij de bevoegde instantie, wat kan leiden tot een boete voor de verhuurder.
- Verandert er iets aan mijn EPC-verplichting als ik van langetermijnverhuur naar kortetermijnverhuur overschakel?
- Ja, dit kan het toepasselijke regelgevend kader wijzigen, van het Vlaamse woninghuurrecht naar de regelgeving voor toeristische logies. Het is aan te raden dit vooraf na te vragen bij de bevoegde instantie, aangezien de verplichtingen niet identiek zijn.