EPC NR vs. EPC residentieel: de belangrijkste verschillen

EPC residentieel en EPC NR worden vaak naast elkaar genoemd alsof het twee varianten van hetzelfde document zijn, maar de twee systemen verschillen fundamenteel in logica, niet enkel in de technische berekening. Dit artikel zet de belangrijkste verschillen op een rij, gaat in op grensgevallen die zelden expliciet behandeld worden, en sluit af met een inschatting van hoe beide systemen zich de komende jaren tot elkaar zullen verhouden.

Twee verschillende juridische triggers

Het meest fundamentele verschil zit niet in de berekening zelf, maar in wat het attest verplicht maakt. Een EPC residentieel, type A, wordt getriggerd door een gebeurtenis: een verkoop of een nieuw huurcontract. Zonder zo een transactie is er voor een woning geen wettelijke plicht tot een geldig attest. EPC NR, type D, kent voor een deel van de gebouwen diezelfde transactiegebonden logica, maar daarnaast ook een structurele, periodieke hernieuwingsplicht die volledig losstaat van een verkoop of verhuur. Dat betekent dat een kantoorgebouw dat al twintig jaar in handen is van dezelfde eigenaar, toch een actueel EPC NR moet hebben, terwijl een woning in datzelfde scenario helemaal geen geldig attest hoeft te hebben zolang ze niet verkocht of verhuurd wordt.

Verschillende berekeningsfactoren

De technische berekening achter beide attesten houdt rekening met andere gebouwkenmerken, omdat het gebruik van een woning wezenlijk anders is dan dat van een kantoor, school of winkel. Bij EPC residentieel ligt de nadruk op isolatie, verwarming, en ventilatie van een gebouw dat doorgaans continu bewoond wordt. Bij EPC NR komen daar factoren bij die typisch zijn voor niet-residentieel gebruik, zoals:

• Kunstlichtniveaus en verlichtingssystemen
• Actieve koeling van grotere ruimtes
• Aanwezigheid van liften en roltrappen
• Gebouwbeheersystemen die installaties centraal aansturen
• Bezettingspatronen die sterk kunnen verschillen van een woning, zoals kantooruren versus continue bezetting bij een zorginstelling

Verschillende erkenningen voor de energiedeskundige

Een erkenning als energiedeskundige type A geeft geen recht om een EPC NR op te maken, en omgekeerd. Beide erkenningen vereisen een eigen opleidingstraject en eigen examens bij VEKA, precies omdat de vereiste kennis wezenlijk verschilt. Dit onderscheid wordt in de praktijk soms onderschat door eigenaars, die verondersteld hebben dat elke energiedeskundige elk type attest mag opmaken.

Grensgeval: een gebouw met gemengd gebruik

Een situatie die zelden expliciet uitgelegd wordt, is een gebouw dat zowel een residentiële als een niet-residentiële functie combineert, bijvoorbeeld een winkelpand met een woning erboven. In zo een geval wordt het gebouw doorgaans opgesplitst in functionele eenheden, waarbij elk deel zijn eigen attest en eigen verplichting krijgt: het residentiële gedeelte onder type A, het niet-residentiële gedeelte onder type D. De afbakening van gedeelde installaties, zoals een gemeenschappelijke verwarmingsketel of een gedeeld dak, is een technische inschatting die het best aan de betrokken energiedeskundigen wordt overgelaten.

Grensgeval: een gebouw dat van bestemming wijzigt

Een tweede grensgeval betreft een gebouw dat van bestemming verandert, bijvoorbeeld een voormalige woning die wordt omgevormd tot kantoorruimte, of omgekeerd. Het toepasselijke EPC-type volgt de feitelijke bestemming van het gebouw op het moment van de keuring, niet de oorspronkelijke bouwbestemming. Een bestemmingswijziging maakt een bestaand attest van het verkeerde type dus in de praktijk waardeloos voor een volgende transactie of hernieuwing, ook al is de wettelijke geldigheidstermijn ervan nog niet verstreken.

Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: groeien beide systemen naar elkaar toe?

De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die de Europese EPBD-richtlijn nu al aangeeft. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.

De structurele, periodieke hernieuwingsplicht bij EPC NR bestaat precies omdat de doelgroep, grotere gebouwen met een aanzienlijk energieverbruik, geacht wordt continu bij te dragen aan de klimaatdoelstellingen, ook zonder eigendomswissel. Diezelfde redenering geldt in principe evengoed voor de residentiële gebouwenvoorraad, die in absolute cijfers een minstens even groot aandeel van het totale energieverbruik vertegenwoordigt. Het is dan ook een plausibel scenario dat de transactiegebonden logica van EPC residentieel op termijn losgelaten wordt, in de richting van een periodieke actualisatieplicht die meer op het huidige EPC NR-model lijkt, zeker naarmate de renovatieverplichting bij een slecht label al aantoont dat de regelgeving stilaan verschuift van louter informeren naar effectief verplichten.

Een tweede vraag die hiermee samenhangt, is of een verdere toenadering tussen beide systemen ook zou leiden tot een gedeelde of meer uniforme erkenning voor energiedeskundigen, in plaats van de huidige strikte scheiding tussen type A en type D. Naarmate steeds meer gebouwen een gemengd gebruik kennen, zou een deskundige die beide types mag opmaken de afbakeningsproblemen bij gemengd gebruik kunnen vereenvoudigen. Of de regelgeving die richting uitgaat, dan wel de huidige gescheiden erkenningen behoudt precies om de specialisatie te bewaken, is op dit moment volledig open.