EPC type D voor winkelpanden: prijs en proces
Een praktische uitleg van hoe een EPC NR-traject voor een winkelpand verloopt en welke factoren de prijs bepalen, met aandacht voor situaties die specifiek zijn voor de handelssector, zoals winkelcentra, seizoensgebonden sluiting en gehuurde handelsruimtes, en een inschatting van hoe dynamische energieprijzen deze labels op termijn kunnen beïnvloeden.
Een winkelpand valt onder de niet-residentiële gebouwencategorie en heeft daardoor een EPC NR nodig, opgemaakt door een energiedeskundige type D. Dit artikel loopt het proces stap voor stap door, zet uit welke factoren de prijs concreet bepalen, gaat in op situaties die specifiek zijn voor de handelssector, en sluit af met een inschatting van hoe dynamische energieprijzen de labels van winkelpanden op termijn kunnen beïnvloeden.
Wanneer een winkelpand een EPC NR nodig heeft
Sinds 1 januari 2023 is een EPC NR verplicht bij elke verkoop, vestiging van een erfpacht of opstalrecht, en bij het afsluiten van een nieuw huurcontract voor een winkelpand. Daarnaast geldt sinds 1 januari 2025 een permanente verplichting, los van elke transactie, voor grote niet-residentiële eenheden vanaf 1.000 vierkante meter, en vanaf 1 januari 2026 voor grote eenheden vanaf 500 vierkante meter. Een winkelpand dat kleiner is en geen deel uitmaakt van een groter aaneengesloten niet-residentieel geheel, valt onder het EPC kNR-traject en heeft enkel bij een transactie een attest nodig.
Het proces stap voor stap
Het traject start met het aanvragen van een offerte bij een erkende energiedeskundige type D, waarbij het nuttig is om vooraf de oppervlakte, het bouwjaar en beschikbare technische documentatie mee te delen. Nadien volgt een plaatsbezoek, waarbij de deskundige de gebouwschil, de verlichting, de verwarming en eventuele koeling opmeet en fotografeert volgens het vastgelegde inspectieprotocol van VEKA. De gegevens worden vervolgens ingevoerd in de officiële software, waarna het attest wordt afgeleverd met een energielabel gebaseerd op de indicator voor de langetermijndoelstelling, ofwel het aandeel hernieuwbare energie ten opzichte van het totale verbruik.
Welke factoren de prijs bepalen
De prijs van een EPC NR voor een winkelpand hangt sterk af van de concrete situatie van het pand. Belangrijke factoren zijn onder meer:
- De totale winkeloppervlakte en het aantal verdiepingen
- De aanwezigheid van koeltechnische installaties, bijvoorbeeld voor een voedingswinkel of slager
- Het aantal functionele eenheden binnen hetzelfde pand of complex
- De beschikbaarheid van bouwplannen, facturen en technische fiches vooraf
- Of het pand deel uitmaakt van een groter geheel met gedeelde installaties, zoals verwarming of ventilatie
Een eenvoudige, op zichzelf staande winkelruimte zonder specifieke koeltechniek is doorgaans sneller te keuren dan een winkel met uitgebreide koelinstallaties of een winkelpand dat deel uitmaakt van een complex met meerdere huurders en gedeelde technische ruimtes.
Winkelcentra: een specifieke situatie
Bij een winkelcentrum bestaat het geheel doorgaans uit meerdere afzonderlijke handelszaken met elk hun eigen huurder, maar vaak met gedeelde technische infrastructuur zoals centrale verwarming, ventilatie of een collectieve PV-installatie op het dak. Zoals we in een eerder artikel al aanhaalden, telt de oppervlaktedrempel niet enkel per afzonderlijke winkelruimte, maar ook per aaneengesloten geheel: een kleine winkel binnen een groot winkelcentrum kan daardoor toch onder de permanente EPC NR-verplichting vallen, ook al is haar eigen oppervlakte op zich beperkt. Bij gedeelde installaties moet het hernieuwbare aandeel bovendien op een verdedigbare manier toegewezen worden aan elke afzonderlijke winkeleenheid, wat het dossier technisch complexer maakt dan bij een op zichzelf staand winkelpand.
Seizoensgebonden sluiting en tijdelijke leegstand
Een situatie die specifiek is voor de handelssector, is een winkelpand dat een deel van het jaar gesloten is, bijvoorbeeld een seizoensgebonden zaak aan de kust, of een pand dat tussen twee huurders in tijdelijk leegstaat. De permanente EPC NR-verplichting, waar ze van toepassing is, blijft in principe doorlopen ongeacht een seizoensgebonden sluiting of tijdelijke leegstand, aangezien de verplichting gekoppeld is aan de gebouweenheid en haar bestemming, niet aan het effectieve gebruik op elk moment. Wie een winkelpand tijdelijk niet verhuurt, blijft dus best de hernieuwingstermijnen van een reeds bestaand attest in de gaten houden.
Wie betaalt: eigenaar of huurder
De wettelijke verplichting en de bijhorende kost rusten in principe op de eigenaar, opstalhouder of erfpachter van het winkelpand. Bij een gehuurde handelsruimte betekent dit dat de verhuurder verantwoordelijk is voor de opmaak, terwijl de huurder een uithangplicht heeft: hij moet een kopie van het opgemaakte attest ter beschikking stellen aan bezoekers waar dat vereist is. Het is aan te raden dat dit expliciet in het handelshuurcontract wordt opgenomen, zeker bij een winkelpand dat onder de permanente verplichting valt en dus periodiek hernieuwd moet worden gedurende de volledige huurperiode.
Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: gaat het label van een winkelpand de energiefactuur voorspellen
De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die bestaande technologische en beleidsevoluties nu al aangeven. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.
Winkelpanden hebben vaak een sterk voorspelbaar bezettings- en verbruikspatroon, gekoppeld aan openingsuren, seizoensgebonden pieken zoals de eindejaarsperiode, en specifieke koelbehoeften. Naarmate elektriciteitsprijzen dynamischer worden per uur van de dag, is het plausibel dat een winkelpand met een goed hernieuwbaar aandeel maar een verbruikspatroon dat net tijdens de duurste uren piekt, financieel toch minder gunstig uitkomt dan een pand met een vergelijkbaar label maar een beter gespreid verbruik. De huidige ILTD houdt hier geen rekening mee, aangezien ze enkel het aandeel hernieuwbaar over een referentieperiode meet, niet de timing ervan. Het is een denkbaar toekomstig scenario dat een aanvullende indicator, specifiek gericht op de tijdsspreiding van het verbruik, relevanter wordt voor de handelssector dan voor bijvoorbeeld kantoren, precies omdat winkels doorgaans een uitgesprokener en herhaalbaar dagpatroon kennen. Of dit effectief tot een aanpassing van het EPC NR leidt, is op dit moment volledig open.
Veelgestelde vragen
- Heeft elke winkel in een winkelcentrum een eigen EPC NR nodig?
- Doorgaans wel, aangezien elke winkelruimte meestal als een eigen functionele eenheid beschouwd wordt, ook al deelt ze bepaalde technische installaties met de rest van het winkelcentrum. De concrete afbakening bepaalt de energiedeskundige type D.
- Moet een winkel die maar drie maanden per jaar open is ook een EPC NR hebben?
- Ja, de verplichting is gekoppeld aan de gebouweenheid en haar bestemming, niet aan het effectieve gebruik op elk moment. Een seizoensgebonden sluiting stelt niet vrij van de verplichting.
- Wie moet het EPC NR aan de klant tonen: de winkelier of de eigenaar van het pand?
- De eigenaar is verantwoordelijk voor de opmaak van het attest, terwijl de gebruiker, meestal de winkelier als huurder, een uithangplicht heeft en het attest ter beschikking moet stellen waar dat vereist is.
- Kost een winkel met een koeltoog meer voor een EPC NR dan een gewone kledingwinkel?
- Doorgaans wel, aangezien koeltechnische installaties bijkomende gegevens vereisen die de energiedeskundige moet opmeten en verwerken, wat extra tijd en dus een hogere prijs met zich meebrengt.
- Verandert mijn EPC NR-verplichting als ik van huurder wissel in hetzelfde winkelpand?
- Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract met een nieuwe huurder moet er een geldig EPC NR beschikbaar zijn, ook als het pand al onder de permanente verplichting valt en er dus al een attest bestaat.