Wat als je geen bouwplannen meer hebt voor je EPC-aanvraag?
Geen bouwplannen meer hebben, betekent niet automatisch een slechter EPC-label. Het heeft vooral gevolgen voor de duur van het plaatsbezoek, en voor een gegeven waar de meeste eigenaars niet bij stilstaan: het referentiejaar bouw.
Wie geen bouwplannen meer heeft, denkt al snel dat het EPC daardoor slechter zal uitvallen. Dat klopt maar gedeeltelijk. Oppervlaktes en volumes kan de energiedeskundige gewoon zelf ter plaatse opmeten. Het echte risico zit ergens anders: in een gegeven dat plannen vaak onrechtstreeks mee bewijzen, namelijk het referentiejaar bouw.
Wat bouwplannen doen dat u niet zomaar zelf kunt vervangen
Grondplannen, gevelzichten en snedes helpen de energiedeskundige om het beschermde volume en de bruikbare vloeroppervlakte van uw woning correct te bepalen. Staat de aanwezige isolatie op de plannen vermeld, dan kan hij zich daar ook op baseren. Heeft u geen plannen meer, dan moet de energiedeskundige deze oppervlaktes en volumes zelf ter plaatse opmeten. Dat kost vooral tijd: is er geen bouwplan beschikbaar, dan duurt de keuring doorgaans één tot enkele uren langer dan met plannen.
Het echte risico: het referentiejaar bouw
Het referentiejaar bouw verwijst naar de datum van de bouwaanvraag en heeft veel invloed op de energiescore, omdat het de basis vormt voor de standaardwaarden die gebruikt worden wanneer harde bewijzen ontbreken. Wordt er geen referentiejaar bouw ingevoerd, dan rekent men met een bouwjaar van voor 1970, het meest ongunstige uitgangspunt. Bouwplannen zijn vaak net het document waaruit dat referentiejaar rechtstreeks blijkt. Zonder plannen is het dus vooral dit gegeven dat u langs een andere weg moet kunnen aantonen.
- Vraag een kopie van het originele bouwdossier op bij de dienst omgeving of ruimtelijke ordening van uw gemeente.
- Raadpleeg het omgevingsloket voor eerder ingediende stedenbouwkundige of omgevingsvergunningen op uw adres.
- Bekijk uw Woningpas: als de woning EPB-plichtig was of er al eerder een EPC werd opgemaakt, staan bepaalde basisgegevens daar al geregistreerd.
- Kijk na of de notariële aankoopakte van uw woning het bouwjaar of de oorspronkelijke vergunningsdatum vermeldt.
Waarom dit vooral telt voor woningen gebouwd na 1970
Voor woningen gebouwd na 1970 wordt bij de opmaak specifiek gevraagd naar extra documenten, zoals plannen bij de bouwaanvraag, technische plannen of lastenboeken, om de aanwezige isolatie te onderbouwen. Dat is niet toevallig: voor woningen van na 1970 geldt een gunstiger standaardvermoeden over isolatie dan voor oudere woningen. Kunt u het exacte referentiejaar van een woning uit die periode niet aantonen, dan riskeert u dat het systeem terugvalt op de strengere aanname voor woningen van voor 1970, ook al is uw woning eigenlijk recenter.
Een vraag die de sector nog niet stelt: maakt digitalisering het referentiejaar straks overbodig om zelf te bewijzen?
Gemeentelijke bouwarchieven en omgevingsvergunningen worden geleidelijk gedigitaliseerd en centraal ontsloten. Een plausibel toekomstscenario is dat het steeds minder nodig wordt dat een individuele eigenaar zelf een kopie van het bouwdossier bewaart, omdat het referentiejaar dan rechtstreeks uit een overheidsdatabank afgeleid kan worden bij de opmaak van het EPC. Dit is een eigen analyse van een mogelijke evolutie, geen bestaande functionaliteit of aangekondigd project.
Veelgestelde vragen
- Betekent geen bouwplannen automatisch een slechter EPC-label?
- Niet automatisch. Oppervlaktes en volumes kan de energiedeskundige zelf ter plaatse opmeten, ook zonder plannen. Het label lijdt vooral onder een niet-aantoonbaar referentiejaar bouw of onbewezen isolatie, niet onder het ontbreken van de plattegrond op zich.
- Wat gebeurt er praktisch als de energiedeskundige geen bouwplannen heeft?
- Hij voert zelf nieuwe metingen uit ter plaatse. Dat kost extra tijd: de keuring duurt dan doorgaans een tot enkele uren langer dan wanneer bouwplannen beschikbaar zijn.
- Wat is het referentiejaar bouw en waarom is het zo belangrijk?
- Het referentiejaar bouw verwijst naar de datum van de bouwaanvraag. Als het niet ingevoerd wordt, rekent men met een bouwjaar van voor 1970, wat leidt tot de meest ongunstige standaardwaarden voor isolatie.
- Waar kan ik mijn bouwplannen nog terugvinden als ik ze kwijt ben?
- Bij de dienst omgeving of ruimtelijke ordening van uw gemeente, via het omgevingsloket voor eerder ingediende vergunningen, of eventueel in uw Woningpas als er al gegevens over de woning geregistreerd staan.
- Telt de datum op mijn notariële aankoopakte als referentiejaar bouw?
- Een aankoopakte vermeldt soms het bouwjaar of de oorspronkelijke vergunningsdatum, wat een aanwijzing kan zijn. Voor de opmaak van het EPC blijft de datum van de bouwaanvraag echter het relevante gegeven, niet de datum van een latere verkoop.