Hoeveel EPCs heb je nodig voor een gebouw met meerdere functies?

Een gebouw met verschillende functies, zoals een winkel op het gelijkvloers met appartementen erboven, krijgt niet automatisch één enkel EPC. In de praktijk wordt zo een gebouw opgesplitst in afzonderlijke eenheden, die elk een eigen attest van het juiste type nodig hebben, aangevuld met een overkoepelend attest voor de gedeelde delen. Dit artikel legt uit hoe die opsplitsing precies werkt, wat vaak over het hoofd gezien wordt, en welke rol de aggregatieregel speelt bij de vraag of een klein niet-residentieel deel toch als groot beschouwd wordt.

Het uitgangspunt: de EPB-eenheid

De regelgeving vertrekt niet van het gebouw als geheel, maar van de afzonderlijke eenheid binnen dat gebouw. Een woningeenheid, bijvoorbeeld een appartement, en een niet-residentiële eenheid, bijvoorbeeld een winkel of kantoorruimte, worden elk als een eigen eenheid beschouwd, met haar eigen bestemming. Het toepasselijke EPC-type volgt die bestemming: een woningeenheid krijgt een EPC type A, een niet-residentiële eenheid een EPC NR of, als ze klein genoeg is en aan de andere voorwaarden voldoet, een EPC kNR.

Een concreet voorbeeld: winkel met appartementen erboven

Bij een pand met een winkel op het gelijkvloers en twee appartementen op de verdiepingen erboven, ontstaan er in de praktijk drie afzonderlijke eenheden: de niet-residentiële eenheid van de winkel, en twee residentiële woningeenheden. Elk van deze eenheden heeft, wanneer ze verkocht of verhuurd wordt, een eigen EPC nodig van het bijhorende type. De winkel krijgt dus een EPC NR of EPC kNR, elk appartement een EPC type A, telkens opgesteld door de energiedeskundige met de juiste erkenning voor dat type.

Het EPC gemeenschappelijke delen: het vaak vergeten vierde attest

Naast de attesten per afzonderlijke eenheid bestaat er sinds 2022 een aparte verplichting voor de gedeelde delen van een gebouw. Elk gebouw in Vlaanderen met minstens twee gebouweenheden, waarbij een gebouweenheid zowel een woningeenheid als een handelszaak kan zijn, moet beschikken over een overkoepelend EPC gemeenschappelijke delen, afgekort EPC GD. Dit attest richt zich vooral op de gebouwschil en de gedeelde installaties, zoals het dak, de gevel of een gemeenschappelijke verwarmingsketel, en staat volledig los van een verkoop of verhuur; het geldt voor het gebouw als geheel zodra er minstens twee eenheden in zitten. Bij het voorbeeld van de winkel met twee appartementen erboven betekent dit dat er, naast de drie individuele attesten, ook nog een vierde, overkoepelend EPC GD nodig is.

Gedeelde installaties tussen functies

Een aspect dat bij gemengd gebruik vaak voor verwarring zorgt, is een installatie die door meerdere eenheden met een verschillende bestemming gedeeld wordt, bijvoorbeeld een gemeenschappelijke verwarmingsketel die zowel de winkel als de appartementen bedient. In zo een geval moet het energieverbruik van die installatie op een verdedigbare manier toegewezen worden aan elke afzonderlijke eenheid, zodat elk attest, zowel het EPC type A van de appartementen als het EPC NR van de winkel, een correct beeld geeft van het eigen verbruik. Dit is een technische inschatting die het best door de betrokken energiedeskundigen onderling wordt afgestemd, precies omdat het EPC type A en het EPC NR door verschillende erkende profielen worden opgemaakt.

De aggregatieregel: waarom de winkel alleen niet altijd volstaat

Voor de niet-residentiële eenheid uit het voorbeeld is niet enkel haar eigen oppervlakte van belang, maar ook de vraag of ze deel uitmaakt van een groter aaneengesloten niet-residentieel geheel. Een niet-residentiële eenheid geldt enkel als klein, met het EPC kNR-traject als mogelijkheid, als haar eigen bruikbare vloeroppervlakte kleiner is dan 500 vierkante meter, als het volledige aaneengesloten niet-residentiële geheel binnen hetzelfde gebouw niet groter is dan 1.000 vierkante meter, en als dat geheel geen enkele niet-residentiële eenheid bevat die groter is dan 500 vierkante meter. Is aan één van deze voorwaarden niet voldaan, dan geldt de eenheid als groot, met de bijhorende permanente EPC NR-verplichting tot gevolg, los van elke verkoop of verhuur.

Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: wordt het EPC GD ooit gekoppeld aan de individuele labels

De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die de bestaande regelgeving nu al aangeeft. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.

Vandaag functioneert het EPC GD grotendeels los van de individuele attesten van de afzonderlijke eenheden in hetzelfde gebouw, ook al bepaalt precies die gebouwschil, waar het EPC GD zich op richt, in belangrijke mate het label van elke individuele eenheid. Een eigenaar van een appartement kan daardoor geconfronteerd worden met een matig EPC-label dat vooral het gevolg is van een niet-geïsoleerde gemeenschappelijke gevel, een keuze waar hij zelf weinig vat op heeft zonder een collectief renovatietraject met de andere eigenaars. Het is een plausibel scenario dat de regelgeving op termijn een sterkere link legt tussen het EPC GD en de individuele attesten, bijvoorbeeld door verplicht te verwijzen naar het EPC GD-label bij de opmaak van elk individueel attest in hetzelfde gebouw, zodat een koper of huurder meteen ziet in welke mate het eigen label afhangt van gedeelde, collectief te renoveren delen. Of, en hoe, dit verder wordt uitgewerkt, is op dit moment volledig open.

Een tweede, minder besproken vraag betreft de afstemming tussen de energiedeskundige type A en type D wanneer beide in hetzelfde gebouw actief zijn. Vandaag bestaat hiervoor geen verplicht gezamenlijk traject; elke deskundige werkt in principe binnen zijn eigen erkenning en eigen software. Naarmate gemengd gebruik toeneemt in nieuwbouw en herbestemmingsprojecten, is het denkbaar dat er nood ontstaat aan een duidelijker afgesproken werkwijze voor de verdeling van gedeelde installaties tussen beide types attesten, in plaats van de huidige, grotendeels informele afstemming tussen deskundigen onderling.