Hoeveel kost een EPC voor een kantoorgebouw in Vlaanderen?

De prijs van een EPC voor een kantoorgebouw laat zich niet vastpinnen op een vast bedrag, in tegenstelling tot wat vaak gesuggereerd wordt. Dit artikel legt uit welke factoren de kost daadwerkelijk bepalen, welke kostenposten zelden expliciet benoemd worden, en sluit af met een inschatting van hoe de prijs zich de komende jaren kan ontwikkelen naarmate de doelgroep van de verplichting verder uitbreidt.

Waarom een vast tarief hier niet bestaat

Bij een gewone woning is de prijs van een EPC redelijk voorspelbaar, omdat de meeste woningen qua omvang en complexiteit sterk op elkaar lijken. Bij een kantoorgebouw is dat anders. De prijs van een EPC NR, opgesteld door een energiedeskundige type D, hangt sterk af van de oppervlakte, het aantal bouwlagen, de technische complexiteit van de installaties, en het aantal functionele eenheden binnen het gebouw. Twee kantoorgebouwen met dezelfde totale oppervlakte kunnen daardoor een sterk verschillende prijs krijgen.

De belangrijkste kostenfactoren

Wie een offerte vergelijkt tussen verschillende energiedeskundigen, doet er goed aan te letten op de volgende factoren, die het grootste effect hebben op de uiteindelijke prijs:

• Totale vloeroppervlakte en aantal verdiepingen
• Aantal technische ruimtes zoals stookplaatsen, serverruimtes en liftmachinekamers
• Aanwezigheid van koeling, ventilatie met warmterecuperatie en een gebouwbeheersysteem
• Aantal functionele eenheden binnen hetzelfde gebouw, bijvoorbeeld verschillende huurders per verdieping
• Beschikbaarheid van bouwplannen en technische documentatie vooraf

Vooral dat laatste punt wordt onderschat. Een gebouw waarvan de plannen, technische fiches en facturen van eerdere renovaties niet meer beschikbaar zijn, vraagt van de energiedeskundige aanzienlijk meer tijd ter plaatse om alles zelf op te meten en te documenteren, wat zich vertaalt in een hogere prijs.

Kostenposten die zelden expliciet benoemd worden

Naast de zichtbare basisprijs van de keuring zelf, zijn er enkele kostenposten die niet altijd vooraf duidelijk gecommuniceerd worden. Bij een gebouw met meerdere gedeelde installaties, zoals een gemeenschappelijke verwarmingsketel die verschillende functionele eenheden bedient, moet de energiedeskundige een verdeelsleutel toepassen om het energieverbruik correct toe te wijzen aan elke eenheid. Deze extra analysestap vraagt bijkomende tijd die niet altijd apart wordt vermeld in een eerste prijsindicatie, maar wel een reëel effect heeft op de uiteindelijke factuur.

Een tweede kostenpost die vaak over het hoofd gezien wordt, is de opvolging bij een structureel verplichte hernieuwing. Omdat een EPC NR voor veel kantoorgebouwen periodiek hernieuwd moet worden, los van verkoop of verhuur, loopt de eigenlijke kost over de jaren op tot een terugkerende post, in tegenstelling tot een woning waar de kost zich in principe beperkt tot het moment van verkoop of verhuur. Wie de totale kost over een langere periode wil inschatten, moet dus rekening houden met deze herhaling, en niet enkel met de prijs van de eerste keuring.

Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: wordt de kost de komende jaren hoger of lager?

De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die de bestaande regelgeving en de markt van energiedeskundigen nu al aangeven. Het zijn geen bevestigde toekomstige cijfers.

Twee tegengestelde krachten spelen hier tegelijk. Aan de ene kant breidt de structurele verplichting geleidelijk uit naar kleinere kantoorgebouwen, zoals we in een eerder artikel al bespraken, terwijl het aantal erkende energiedeskundigen type D niet noodzakelijk in hetzelfde tempo groeit. Als die kloof aanhoudt, is een stijgende prijs door schaarste een plausibel scenario, zeker in periodes waarin veel gebouwen tegelijk aan hun periodieke hernieuwing toe zijn. Aan de andere kant kunnen digitale bouwlogboeken en gestandaardiseerde technische dossiers, als die verder ingeburgerd raken, de opmetingstijd per gebouw verkleinen, wat op termijn juist een neerwaartse druk op de prijs zou kunnen geven. Welke van beide krachten de komende jaren doorweegt, is op dit moment volledig open.

Een tweede, minder besproken vraag is of de kost van een EPC NR op termijn losgekoppeld wordt van een individuele keuring per gebouw, in de richting van een abonnementsmodel waarbij een eigenaar met meerdere gebouwen in portefeuille een doorlopende opvolging krijgt in plaats van telkens een nieuwe, afzonderlijke opdracht bij elke hernieuwing. Voor een eigenaar met een gebouw dat elke paar jaar structureel opnieuw gekeurd moet worden, zou zo een model de kost voorspelbaarder kunnen maken. Of de markt van energiedeskundigen die richting effectief inslaat, is op dit moment nog volledig onduidelijk.