Kan je zelf je EPC berekenen, of heb je altijd een deskundige nodig?

Het korte antwoord is nee: een geldig, wettelijk EPC mag enkel opgesteld worden door een erkende energiedeskundige, via de officiele software van het Vlaams Energie en Klimaatagentschap. Wat wel bestaat, is een gratis officiele simulatietool waarmee je zelf een indicatieve inschatting kan maken, zonder dat dit een juridisch geldig attest oplevert. Dit artikel legt het verschil uit, en waarom die scheiding bewust zo georganiseerd is.

Waarom een EPC wettelijk enkel door een erkende deskundige mag

Het EPC dient als een objectief, vergelijkbaar document voor kopers en huurders. Als eigenaars hun eigen gebouw zouden mogen beoordelen, ontstaat een duidelijk belangenconflict: de eigenaar heeft er baat bij dat het label zo gunstig mogelijk uitvalt, terwijl de koper of huurder net nood heeft aan een onafhankelijke, betrouwbare inschatting. Door de opmaak te beperken tot erkende deskundigen die een vastgelegd inspectie en meetprotocol volgen, en die zelf aansprakelijk zijn voor hun vaststellingen, blijft het systeem als geheel betrouwbaar.

De officiele simulatietool: Test-uw-EPC

De Vlaamse overheid biedt met de online tool Test-uw-EPC een manier om zelf snel een indicatieve inschatting te maken van het EPC-label van een woning. Deze tool laat ook toe om de impact van mogelijke energetische verbeteringen op het label te simuleren, voor je effectief in een renovatie investeert. Dit is uitdrukkelijk bedoeld als orienterend hulpmiddel, niet als vervanging van het officiele attest.

Wat een simulatie wel en niet kan

• Wel: een eerste, snelle inschatting krijgen van je vermoedelijke label
• Wel: het effect van geplande renovatiewerken vooraf inschatten
• Wel: helpen beslissen of een investering in isolatie of een nieuwe verwarmingsinstallatie de moeite loont voor je label
• Niet: gebruikt worden bij een verkoop of verhuur als vervanging van het officiele attest
• Niet: dienen als bewijsstuk bij een notariele akte
• Niet: het plaatsbezoek door een erkende deskundige vervangen

Wat als je zelf technisch onderlegd bent

Ook iemand met een uitgebreide technische achtergrond, bijvoorbeeld een ingenieur of architect, mag geen eigen, wettelijk geldig EPC opstellen zonder de erkenning als energiedeskundige te behalen. De wet vereist niet enkel kennis, maar ook een formele erkenning, onafhankelijkheid, en gebruik van de officiele software en het officiele protocol. Wie voldoende interesse en technische achtergrond heeft, kan wel overwegen om zelf de erkenning als energiedeskundige type A of type D te behalen, wat toegang geeft tot exact dezelfde software en bevoegdheid als elke andere erkende deskundige.

Risico's van vertrouwen op een eigen inschatting

Wie enkel op een eigen inschatting of een simulatietool vertrouwt en geen officieel EPC laat opmaken, loopt vast op het moment van de effectieve verkoop of verhuur. Notarissen vragen het officiele attest standaard op voor het verlijden van de akte, en zonder geldig attest kan de transactie niet correct doorgaan, met mogelijke sancties voor de verkoper of verhuurder tot gevolg.

Vooruitblik: kan een AI-tool ooit een officieel EPC helpen opstellen

Onderstaande inschatting is onze eigen analyse, geen aangekondigde ontwikkeling.

Naarmate simulatietools en AI-gebaseerde beeldanalyse nauwkeuriger worden, is het denkbaar dat de kwaliteit van een geautomatiseerde inschatting op termijn dicht in de buurt komt van wat een deskundige ter plaatse vaststelt, zeker voor eenvoudige, goed gedocumenteerde gebouwen. Dat betekent echter niet noodzakelijk dat de wettelijke vereiste van een erkende, aansprakelijke deskundige zou verdwijnen. Waarschijnlijker is een scenario waarin dergelijke tools de deskundige ondersteunen, bijvoorbeeld door voorafgaand al mogelijke aandachtspunten te signaleren, terwijl de eindverantwoordelijkheid en de effectieve, wettelijk geldige beoordeling bij de erkende persoon blijft liggen. Een volledig geautomatiseerd, officieel EPC zonder menselijke deskundige lijkt op korte termijn dan ook weinig waarschijnlijk, al kan dat op langere termijn evolueren naarmate de regelgeving zelf meebeweegt met de technologie.