Renovatieverplichting bij een slecht EPC-label: wat moet je weten?

Wie een woning koopt met een slecht EPC-label, krijgt niet enkel een attest mee, maar ook een concrete verplichting om die woning binnen een bepaalde termijn energetisch te verbeteren. Dit artikel legt uit voor wie deze renovatieverplichting geldt, wat er precies aan renovatie vereist wordt, wat er gebeurt bij opeenvolgende verkopen, en sluit af met een inschatting van hoe de handhaving hiervan de komende jaren kan evolueren.

Voor wie geldt de renovatieverplichting

De renovatieverplichting is gekoppeld aan de aankoop van een residentieel gebouw met een energiescore die onder een bepaalde drempel valt, doorgaans overeenkomend met de slechtste labels op de EPC-schaal. De verplichting ontstaat op het moment van de eigendomsoverdracht en rust op de nieuwe eigenaar, niet op de verkoper. Wie een woning erft, of een woning koopt die al aan de norm voldoet, valt buiten deze verplichting. De regeling is destijds ingevoerd binnen het kader van de Vlaamse en Europese klimaatdoelstellingen, en de concrete termijnen werden in het Vlaamse regeerakkoord van 2024 tot 2029 verder verfijnd.

Wat moet er precies gerenoveerd worden

De verplichting is niet vrijblijvend qua invulling. De eigenaar moet het gebouw binnen de opgelegde termijn naar een beter energieprestatieniveau tillen, wat in de praktijk meestal neerkomt op een combinatie van maatregelen aan de gebouwschil en de technische installaties. Veelvoorkomende ingrepen zijn:

• Dakisolatie of isolatie van de bovenste vloerplaat
• Muurisolatie, langs binnen of buiten
• Vervanging van enkel glas door dubbel of hoogrendementsglas
• Vervanging van een verouderde verwarmingsketel door een energiezuiniger toestel
• Plaatsing van ventilatie die voldoet aan de actuele eisen

Welke combinatie van maatregelen precies nodig is, hangt af van de uitgangssituatie van het gebouw en het concrete doellabel dat bereikt moet worden. Dit wordt niet vrij door de eigenaar bepaald, maar volgt uit de energetische berekening die aan het vereiste eindlabel gekoppeld is.

Wat bij gedeeltelijke renovatie of een tussentijdse verkoop

Een situatie die zelden expliciet uitgelegd wordt, is wat er gebeurt als een eigenaar een deel van de vereiste werken uitvoert, bijvoorbeeld enkel het dak isoleert, en het pand vervolgens binnen de termijn opnieuw verkoopt. De renovatieverplichting is gekoppeld aan de eigenaar op het moment van de eerste aankoop met een slecht label, niet aan het gebouw zelf als een doorlopende last. Bij een verkoop binnen de termijn gaat de resterende verplichting in principe over op de nieuwe koper, opnieuw te rekenen vanaf diens eigen aankoopdatum, op voorwaarde dat het gebouw op dat moment nog steeds onder de labeldrempel valt. Gedeeltelijk uitgevoerde werken gaan daarbij niet verloren; ze verlagen de energiescore en kunnen er zelfs voor zorgen dat een volgende koper helemaal niet meer onder de renovatieverplichting valt, als het label ondertussen voldoende verbeterd is.

Sancties bij niet naleven

Wie de renovatieverplichting niet binnen de opgelegde termijn naleeft, riskeert een administratieve geldboete. De regelgeving voorziet daarbij een handhavingstraject met waarschuwingen en, waar relevant, een mogelijkheid tot uitstel bij aantoonbare technische of financiële moeilijkheden. De precieze modaliteiten van dit traject zijn de voorbije jaren aangepast en het is aan te raden om bij twijfel over een concrete termijn de actuele stand van zaken bij de bevoegde Vlaamse instantie na te vragen, aangezien dit een van de onderdelen van de regelgeving is die het vaakst wordt bijgestuurd.

Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: wordt de drempel zelf strenger?

De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die de Europese EPBD-richtlijn en de Vlaamse klimaatdoelstellingen nu al aangeven. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.

De huidige renovatieverplichting mikt op de slechtste labels in de bestaande gebouwenvoorraad, wat op korte termijn de grootste absolute winst oplevert. Naarmate die categorie geleidelijk verdwijnt door verkoop en renovatie, ligt het voor de hand dat de drempel van de verplichting op termijn opschuift naar een minder slecht label, om de klimaatdoelstellingen voor de resterende gebouwenvoorraad te blijven halen. Dat zou betekenen dat een woning die vandaag nog net buiten de renovatieverplichting valt, bij een volgende bijstelling van de drempel alsnog in scope kan komen bij een toekomstige verkoop, zonder dat er iets aan de woning zelf veranderde. Dit is op dit moment geen aangekondigde maatregel, maar wel een logisch te verwachten volgende stap in het huidige beleidstraject.

Een tweede vraag die hiermee samenhangt, betreft de verhouding tussen de renovatieverplichting bij aankoop en een mogelijke bredere renovatieplicht die niet langer aan een eigendomswissel gekoppeld is, maar aan een vaste kalenderdatum voor alle eigenaars, ongeacht wanneer ze het gebouw verwierven. Zulk een verschuiving zou de huidige logica, waarbij enkel een koper met een slecht label de last draagt, fundamenteel wijzigen naar een last voor elke eigenaar van een slecht presterend gebouw. Of, en wanneer, de Vlaamse regelgeving die stap zet, is op dit moment volledig open.