Vanaf 2026: EPC NR verplicht voor grote niet-residentiële gebouwen

De permanente EPC NR-verplichting, die losstaat van verkoop of verhuur, gold sinds 1 januari 2025 al voor grote niet-residentiële gebouweenheden vanaf 1.000 vierkante meter. Vanaf 1 januari 2026 zakt die drempel naar 500 vierkante meter, waardoor een aanzienlijk aantal kleinere kantoren, winkels en praktijkruimtes er voor het eerst onder komt te vallen. Dit artikel legt uit wat deze wijziging concreet betekent, hoe de aggregatieregel voor een geheel van kleinere eenheden werkt, en sluit af met een inschatting van hoe ver deze drempel de komende jaren nog kan zakken.

Van transactiegebonden verplichting naar permanente bezitsplicht

Sinds 1 januari 2023 is een EPC NR al verplicht bij elke overdracht, zoals verkoop, vestiging van een erfpacht of opstalrecht, en bij het afsluiten van een nieuw huurcontract voor een niet-residentiële gebouweenheid. Daarnaast voerde Vlaanderen gefaseerd een tweede, permanente verplichting in, die losstaat van elke transactie: sinds 1 januari 2024 moesten grote niet-residentiële eenheden in publieke en overheidsgebouwen al over een geldig EPC NR beschikken, en sinds 1 januari 2025 gold dit voor grote niet-residentiële gebouweenheden in het algemeen vanaf 1.000 vierkante meter bruikbare vloeroppervlakte.

De drempelverlaging vanaf 1 januari 2026

Vanaf 1 januari 2026 wordt deze permanente verplichting uitgebreid naar elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte vanaf 500 vierkante meter, ongeacht of het gebouw verkocht of verhuurd wordt. Een gebouweenheid die niet aan de voorwaarden van een kleine niet-residentiële eenheid voldoet, wordt daarbij als groot beschouwd. Deze stap betekent in de praktijk dat een reeks kleinere kantoorgebouwen, winkelpanden en praktijkruimtes, die tot eind 2025 enkel bij een transactie een EPC NR nodig hadden, vanaf 2026 ook zonder verkoop of verhuur permanent over een geldig attest moeten beschikken.

Wat telt als een kleine niet-residentiële eenheid

Een eenheid die na de drempelverlaging nog steeds als klein beschouwd wordt, valt niet onder de permanente EPC NR-verplichting, maar wel onder het aparte EPC kNR-traject. Om als klein te gelden, moet een eenheid cumulatief voldoen aan een niet-residentiële hoofdbestemming, een bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 500 vierkante meter, en mag ze geen deel uitmaken van een groot niet-residentieel geheel.

De aggregatieregel: waarom een klein pand toch onder de verplichting kan vallen

Een aspect dat zelden expliciet uitgelegd wordt, is dat de oppervlaktedrempel niet enkel per afzonderlijke eenheid bekeken wordt, maar ook per aaneengesloten geheel. Een individuele winkelruimte van 300 vierkante meter lijkt op het eerste gezicht klein, maar als ze deel uitmaakt van een groter niet-residentieel geheel, bijvoorbeeld een winkelcentrum of een bedrijvencomplex met meerdere eenheden onder één dak of met gedeelde technische infrastructuur, kan het totale, aaneengesloten geheel wel boven de drempel uitkomen. In dat geval verliest de afzonderlijke eenheid haar status als kleine niet-residentiële eenheid, ook al is haar eigen oppervlakte op zich beperkt. Voor eigenaars van een pand binnen een groter complex is het daarom aan te raden om niet enkel naar de eigen oppervlakte te kijken, maar de situatie van het volledige geheel af te toetsen bij een energiedeskundige type D of bij VEKA.

Uitzonderingen die vaak over het hoofd gezien worden

Niet elk gebouw met een niet-residentiële functie valt automatisch onder deze verplichting. Zo worden loodsen en opslagruimtes op een site met een overwegend industriële hoofdbestemming, zoals bij een ziekenhuis, als industrieel beschouwd en niet als niet-residentieel. Ook niet-erkende assistentiewoningen of serviceflats worden als residentiële eenheden behandeld. Bij twijfel over de juiste kwalificatie van een specifiek gebouw is het aangewezen dit vooraf te laten beoordelen, aangezien een verkeerde inschatting nadien tot een onvolledig dossier kan leiden.

Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: hoe ver zakt de drempel nog verder

De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die het bestaande, gefaseerde invoeringstraject nu al aangeeft. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.

Het patroon van de voorbije jaren is duidelijk: eerst publieke gebouwen, dan eenheden vanaf 1.000 vierkante meter, en vanaf 2026 eenheden vanaf 500 vierkante meter. Die opeenvolgende verlagingen volgen een consistente logica van geleidelijke uitbreiding, in lijn met de Vlaamse ambitie om tegen 2050 naar een klimaatneutrale gebouwenvoorraad te evolueren. Het is een plausibel scenario dat de drempel na 2026 verder verlaagd wordt, waardoor ook de vandaag nog vrijgestelde kleine niet-residentiële eenheden op termijn onder de permanente verplichting kunnen vallen, en het EPC kNR-traject stilaan een aflopend, tijdelijk regime wordt in plaats van een structureel afzonderlijk kader. Of, en op welke termijn, dit effectief gebeurt, is op dit moment volledig open.

Een tweede, minder besproken vraag betreft de aggregatieregel zelf. Naarmate meer kleine eenheden via die regel toch onder de verplichting komen te vallen omdat ze deel uitmaken van een groter geheel, groeit het risico op discussie over wat precies als een aaneengesloten geheel telt, bijvoorbeeld bij panden die fysiek verbonden zijn maar juridisch aparte eigenaars hebben. Het is denkbaar dat deze afbakeningsvraag, naarmate de drempel verder daalt en meer grensgevallen ontstaan, de komende jaren aanleiding geeft tot een verduidelijkende richtlijn of aanvullende interpretatie vanuit VEKA. Of dit ook effectief gebeurt, is op dit moment nog volledig open.