Wat gebeurt er als je EPC-label F of E is bij verkoop?

Een woning of appartement met EPC-label E of F mag gewoon verkocht worden, er bestaat geen verkoopverbod. Wat wel verandert, is dat de koper vanaf het moment van aankoop een wettelijke verplichting krijgt om het gebouw binnen een bepaalde termijn energetisch te verbeteren. Dit artikel legt uit wat dit in de praktijk betekent, zowel voor de verkoper als voor de koper.

Verplichte vermelding bij de verkoop zelf

De verkoper moet het EPC-label of de energiescore duidelijk vermelden in elke advertentie, met de bijhorende officiele iconen die het label visueel weergeven. Deze verplichting geldt ongeacht hoe goed of slecht het label is, en dient om kopers vooraf objectief te informeren.

De renovatieverplichting ligt bij de koper, niet bij de verkoper

Een veelvoorkomend misverstand is dat de verkoper zou moeten renoveren voor de verkoop. Dat klopt niet. De verplichting om te renoveren ontstaat pas bij de koper, en begint te lopen vanaf het moment van de eigendomsoverdracht. Wie een woning of appartement koopt met label E of F, moet het gebouw binnen een wettelijk bepaalde termijn na de aankoop naar minstens label D brengen.

Deze termijn werd via het Vlaamse regeerakkoord voor de periode 2024 tot 2029 verlengd van vijf naar zes jaar, met een genuanceerder handhavingstraject dan voorheen. Dit betekent dat een koper iets meer ademruimte krijgt om de renovatie te plannen en te financieren dan in de oorspronkelijke regeling.

Wat als je al voor 2023 een woning met een slecht label bezat

Eigenaars die al voor het ingaan van deze verplichting een energieverslindende woning bezaten, zonder dat er sindsdien een verkoop plaatsvond, ontsnappen niet volledig aan de regel. Voor hen geldt een verderaf gelegen deadline: zij moeten tegen 2030 minstens label D behalen, ook zonder tussentijdse eigendomsoverdracht.

Wat als je niet op tijd renoveert

Wie de renovatietermijn laat verstrijken zonder het vereiste label te behalen, riskeert een handhavingstraject vanuit de overheid, dat in de huidige regelgeving bewust genuanceerder is opgezet dan een automatische sanctie. In de praktijk betekent dit doorgaans eerst een aanmaning en de kans om alsnog concrete stappen te zetten, voor er sprake is van een effectieve geldboete. De exacte procedure en bedragen kunnen wijzigen, dus raadpleeg steeds de meest actuele informatie bij aanhoudende twijfel.

Financiele ondersteuning: de labelpremie

Wie een woning met label E of F na renovatie naar een beter label brengt, kan in Vlaanderen in aanmerking komen voor een labelpremie via Mijn VerbouwPremie. Voor een woning bedraagt de premie ongeveer 2500 euro bij het behalen van label C, 3750 euro bij label B, en 5000 euro bij label A. Voor een appartement liggen de bedragen iets lager, met ongeveer 2500 euro bij label B en 3750 euro bij label A. Let wel op: deze labelpremie wordt vanaf 2026 afgeschaft of beperkt, vooral voor hogere inkomens, dus controleer steeds de actuele voorwaarden voor je op deze premie rekent.

Impact op de verkoopprijs en onderhandeling

Een slecht label heeft ook een indirect, maar reeel effect op de verkoop zelf. Kopers houden bij hun bod steeds vaker rekening met de verwachte renovatiekost, en onderhandelen op basis daarvan een lagere aankoopprijs. Een label E of F is dus niet enkel een administratief gegeven, maar wordt in de praktijk mee verrekend in de uiteindelijke verkoopprijs van het gebouw.

Vooruitblik: wordt financiering ooit gekoppeld aan het label

Onderstaande inschatting is onze eigen analyse, geen bevestigd beleid.

Op Europees niveau wordt er binnen de banken- en hypotheeksector steeds meer nagedacht over hoe energieprestatie meegewogen kan worden in de voorwaarden van een woonkrediet, omdat een energiezuiniger onderpand voor een bank een lager risico op termijn kan betekenen. Het is een plausibel toekomstscenario dat Belgische banken hypotheekvoorwaarden, zoals rentevoet of maximale looptijd, sterker gaan laten afhangen van het EPC-label van het gefinancierde gebouw, vergelijkbaar met hoe sommige banken vandaag al een gunstiger tarief aanbieden voor energiezuinige nieuwbouw. Dat zou de facto een extra, financiele prikkel toevoegen bovenop de bestaande wettelijke renovatieverplichting. Of en hoe snel dit zich in de Belgische markt concreet doorzet, is op dit moment nog volledig onzeker.