Wat is EPC type D en voor welke gebouwen is het verplicht?

Waar een EPC type A gekoppeld is aan verkoop of verhuur van een woning, functioneert EPC type D fundamenteel anders. Dit attest geldt voor niet-residentiële gebouwen en is voor een groeiende groep daarvan structureel verplicht, los van elke eigendomswissel. Dit artikel legt uit wat EPC type D inhoudt, voor welke gebouwen het vandaag verplicht is, hoe grensgevallen zoals gemengd gebruik behandeld worden, en sluit af met een inschatting van hoe de scope de komende jaren waarschijnlijk uitbreidt.

Wat is EPC type D precies

EPC type D, ook het EPC niet-residentieel genoemd en vaak afgekort als EPC NR, beoordeelt de energieprestatie van gebouwen of gebouwdelen die niet als woning gebruikt worden. Net als bij een woning resulteert dit in een energiescore en een letterlabel, maar de onderliggende berekening houdt rekening met andere factoren die typisch zijn voor niet-residentieel gebruik, zoals verlichtingsniveaus, koeling, en de aanwezigheid van specifieke technische installaties zoals liften of gebouwbeheersystemen.

Het structurele karakter van de verplichting

Het belangrijkste verschil met EPC type A is dat de verplichting voor een deel van de niet-residentiële gebouwen niet gekoppeld is aan verkoop of verhuur, maar structureel en periodiek terugkeert, ongeacht of het gebouw van eigenaar verandert. Deze aanpak vertrekt van de gedachte dat de doelgroep, doorgaans grotere gebouwen met een aanzienlijk energieverbruik, voortdurend moet bijdragen aan de Vlaamse en Europese klimaatdoelstellingen, ook als er geen vastgoedtransactie plaatsvindt.

Voor welke gebouwen is EPC type D vandaag verplicht

De structurele verplichting geldt voor een reeks gebouwcategorieën die publiek toegankelijk zijn of een aanzienlijk energieverbruik kennen, waaronder onder meer:

• Kantoorgebouwen boven een bepaalde oppervlaktedrempel
• Onderwijsinstellingen
• Gebouwen met een publieke functie waar veel bezoekers komen
• Bepaalde zorginstellingen
• Grotere handelsgebouwen

Daarnaast blijft EPC type D ook vereist bij verkoop of verhuur van een niet-residentieel gebouw dat niet onder de structurele verplichting valt, naar analogie met de logica bij een woning. De concrete oppervlaktedrempels en doelgroepen worden geleidelijk uitgebreid, en het is aan te raden om de actuele stand van zaken voor een specifiek gebouw na te vragen bij VEKA of een erkende energiedeskundige type D, aangezien dit een van de onderdelen van de regelgeving is die de voorbije jaren het vaakst werd bijgesteld.

Grensgevallen: gemengd gebruik en gedeeltelijke leegstand

Een situatie die zelden expliciet uitgelegd wordt, is een gebouw met gemengd gebruik, bijvoorbeeld een pand met een winkel op het gelijkvloers en een woning op de verdieping erboven. In zo eenn geval wordt het gebouw doorgaans opgesplitst in functionele eenheden, waarbij het residentiële gedeelte onder EPC type A valt en het niet-residentiële gedeelte onder type D, elk met hun eigen verplichting en eigen berekening. De juiste afbakening tussen beide delen, en de vraag welke gedeelde installaties, zoals een gemeenschappelijke verwarmingsketel, aan welk gedeelte toegerekend worden, is een technische inschatting die het best aan de energiedeskundige overgelaten wordt bij twijfel.

Een tweede grensgeval is een gebouw dat structureel onder de EPC type D verplichting valt, maar op het moment van de hernieuwing gedeeltelijk of volledig leegstaat. De structurele verplichting is in beginsel gekoppeld aan het gebouw en zijn bestemming, niet aan de vraag of het op elk moment effectief in gebruik is. Leegstand ontslaat een eigenaar dus niet automatisch van de hernieuwingsplicht, al kan de concrete toepassing verschillen naargelang de duur en aard van de leegstand; ook hier is het aangewezen om bij twijfel de specifieke situatie voor te leggen aan de bevoegde instantie.

Een vraag die de sector nog niet hardop stelt: hoe ver reikt de uitbreiding naar kleinere gebouwen?

De onderstaande inzichten zijn onze eigen analyse en inschatting, gebaseerd op de richting die de Europese EPBD-richtlijn en de bestaande Vlaamse uitbreidingstrajecten nu al aangeven. Het zijn geen bevestigde toekomstige maatregelen.

De structurele EPC type D verplichting is historisch gestart bij de grootste en meest energie-intensieve niet-residentiële gebouwen, en is sindsdien geleidelijk uitgebreid naar kleinere oppervlaktedrempels en meer gebouwcategorieën. Die richting ligt in lijn met de Europese ambitie om de volledige niet-residentiële gebouwenvoorraad in kaart te brengen. Het is een plausibel scenario dat de drempel de komende jaren verder verlaagd wordt, waardoor ook kleinere kantoren, handelszaken en zelfstandige praktijkruimtes die vandaag nog buiten de structurele verplichting vallen, er op termijn wel onder komen te vallen.

Zoals we in een eerder artikel al aanhaalden, groeit het aantal erkende energiedeskundigen type D vandaag niet noodzakelijk in hetzelfde tempo als een verdere uitbreiding van de doelgroep. Een tweede, minder besproken vraag is dan ook of een verdere verlaging van de oppervlaktedrempel gepaard zal gaan met een versnelde instroom van nieuwe deskundigen, of eerder zal leiden tot langere wachttijden en mogelijk een versoepeling van de hernieuwingstermijnen door de overheid. Welke van beide scenarios zich voordoet, is op dit moment nog volledig open.